アラカンBOKUのITじゃない方の日常

2018年からIT関連の話題以外はこっちに書くことにしました。

マンションの資産価値は、管理組合が機能しているかどうかで大きく変わる

自分はマンション派です。 

楽に暮らせるし、防犯面での安心感もあるから。 

マンションを狙う空き巣狙いもいますけど、圧倒的に一戸建ての方が守らなければならない部分は多いんじゃないかと思ってます。

 

ただ、マンションならどこでも良いか?というとそうでもありません。 

自分は長いマンション暮らしの経験上、管理組合がきちんと機能しているかいないか?が、安心して住めるかどうかの全てを決めるくらいに思ってます。

 

大規模修繕って普通のマンションでも12年毎に1億くらいかかるよ

 

マンションは放置すると、わりあい短期間で傷んできます。 

マンションの外壁や電気設備、排水管、エレベータなど、定期的に点検や洗浄を行い、かつ、だいたい12年周期くらいで大規模修繕を計画的にやっていかないと、すぐに具合が悪くなって、問題が発生しはじめます。 

それをきちっとやらないと、最近、話題の「限界マンション」になっちゃいます。

www.nhk.or.jp

 

大規模修繕って、思った以上にお金がかかります。 

12階建てで、住戸が100戸程度の普通のマンションで、だいたい1億円くらいはかかると思っていた方がいいみたいです。 

下手すれば、約12年毎に1億円ですよ。 

馬鹿にならないですよね。

 

そういう計画や資金管理などを誰がするか?というと、当然ながら、自分達です。 

とはいえ、マンションの場合は、個人ではどうしようもないので、住民で「管理組合」を組織して、そういうことをやるわけです。 

12年で1億円を修繕積立金として積み上げようと思ったら、100戸としたら、1戸あたり約6944円/毎月必要です。 

月々の管理費や駐車場代とかと別に・・ですからね。 

なかなかのもんだと思いませんか。

 

タワーマンションってどうなんだろうと心配になる

 

上記は普通のマンションですよ。 

それより大きなマンションだと修繕費用はもっと高くなるし、住戸が少ないと(住んでいる人が少なくなると・・)負担はもっと増えます。 

特に最近、タワーマンションってのが、いっぱいできてますけど、あれなんか、どうなんだろうっていつも思います。 

タワーマンションの大規模修繕は費用が桁違いですからね。 

55階建ての「エルザマンション」の例だと、約12億円かかると書いてあります。

suumo.jp

 

約650戸と住戸数も多いですけど、単純に12億円を上記例と同じように12年間で積み立てるとすると、約12820円/毎月です。 

ざっくり倍ですね。 

まあ、タワーマンションに住んでいる人たちって、お金持ちだから、それくらい屁でもないだろうとか思ったりもします。 

けど、最大の問題は「管理組合」がちゃんと機能するのかな?ということです。

 

タワーマンションの価格とかみてると、例えば 3300万円~1億2000万円・・みたいに、階によって相当な価格差があります。 

つまりは、庶民と大金持ちがひとつのマンションにいるわけですね。 

当然、大金持ちの中には、このマンションの部屋は、いくつか持っているうちのひとつにすぎない・・みたいな人もいるでしょう。 

それで「管理組合」をきちんと機能させるって、相当難しいんじゃないかな? 

そう思います。

 

実際、タワーマンションとかを売り出す時、不動産会社は売ることを優先するので、あまり修繕積立金を高く設定してません。 

地上29階建てで、635戸の東京のマンションの価格情報を見てみました。 

その修繕積立金は、2330円~8370円/月額ってあります。 

金額のばらつきや度数もわからないので、エイヤで平均を出して計算してみます。 

かなり適当ですけど、まあ、平均5000円位としてみます。 

そうすると、12年間で約4億5000万円くらいが積み上がる計算です。 

足りるのですかね? 

55階建てが12億円だから、29階建てということで、ざっくり半分の6億円かかるかもしれないと考えると、1億5000万円ほど不足ってことになり、大規模修繕の一時金として、約23万円平均を徴収しないといけなくなる。 

そんな推測ができます。

 

まあ、根拠に乏しいと言われれば、そのとおりです。 

でも、個人的には、意外にこの推測はデタラメってわけでもなさそうな気はしてます。 

何故かというと、実際、自分の知ってる管理組合がしっかりしているマンションでは、だいたい、早い段階で不動産屋が入居時条件にだしていた修繕積立金を値上げして、一時金なしに大規模修繕ができるようにしているからです。

 

不動産屋の募集時の金額で問題なかったという話は、あまり聞いたことないから・・そう思っているというわけですね。 

この値上げは結構たいへんです。 

そういう重要事項は総会にかけて過半数もしくくは三分の二以上の賛成をもらわないといけないのですが、月々の負担が増える話になると、とにかく反対するという人が必ずして、よほど管理組合がしっかりしていないと、通すことは難しいです。 

だから、逆に、それが通っているマンションは「住民の意識も高く、管理組合もしっかりしている」といえると思ってます。

 

修繕積立金は中古マンション選びするポイントにもなるんじゃないかな

 

そんなこんなあるので、自分は、人にマンション選びの相談を受けたりすると、中古なら「修繕積立金」に注目してみるのもアリかもね・・と言うようにしてます。 

管理組合がしっかりしているか?というのは、外からはよくわかりません。 

でも、修繕積立金の額なら不動産屋から得られると思います。 

それで、10階から12階くらいまでの普通のマンションで、だいたい12年毎に1億円くらいは大規模修繕でかかるという目安をもとに、全住戸数と月々の修繕積立金で、大規模修繕が一時金なしにできるように変更されているかどうか?というのを、指標にしてみるというのは、管理組合がしっかり機能しているかどうかを判断するには、わりと良い基準になると思ってます。

 

まあ、どんなに調べて万全を期しても、絶対はないです。 

あとから、とんでもない住民が隣に引っ越してきて、隣人トラブルに巻き込まれるなんてことは避けようがないですから。 

とはいえ、避けられるリスクは避けたほうが良いに決まってますからね。